Caktimi i apartamenteve në ndërtesën e re - çfarë është ajo? Mirat dhe të këqijat e blerjes së shtëpive të reja sipas kontratës së detyrës

Një nga metodat më të njohura të investuar në tregun e pasurive të patundshme - në caktimin e apartamenteve në ndërtesat e reja. Çfarë është ajo - nuk e kupton të gjithë, dhe shpesh një fillestar nuk duan të luajnë me të. Sipas statistikave, gati një e pesta e të gjitha shtëpive në ndërtim e sipër është shitur sipas kësaj skeme. Cilat janë përparësitë kryesore dhe disavantazhet e këtyre transaksioneve? Çfarë blerësi është në rrezik?

Caktimi i apartamenteve në ndërtesat e reja: çfarë është ajo?

Caktimi - një kontratë për transferimin e të drejtave pronësore të një pale të tretë. Transaksioni është e mundur deri në datën e komisionit shtetëror, ku dokumentet e titullit të objekteve në një ndërtesë nuk ekziston ende. Një investitor i cili bleu një shtëpi në një ndërtesë të re në një kompani ndërtimi transferon të drejtat e saj të pronësisë personave të tjerë fizikë për një tarifë. Në mënyrë tipike, investitori merr transaksionit nga 10 në 90% kthimit të parave të investuara në ndërtesat e reja. pjesëmarrës i ri i ndërtimit të përbashkët të transferuar të drejtat dhe detyrimet para zhvilluesi i saj.

Caktimi i të drejtave të pronësisë në një apartament në ndërtesën e re mund të kryhet në dy mënyra:

• Sipas kontrollit të marrëveshjes (shitësi përgjigjet menjëherë borxh për zhvilluesi i dhe fondet e blerësit, transaksioni mund të kryhet disa herë me një aspekt të pasurive të paluajtshme);
• Sipas një kontrate paraprake (jo subjekt i regjistrimit të shtetit, përcakton të drejtën e shitësit dhe blerësit për të kryer transaksionin në të ardhmen).

Disbursimi do të bëhet me marrëveshje të përbashkët.

Si për të shitur një apartament në ndërtesë në detyrë: Fazat

Caktimi Kontrata kalon nëpër katër faza të përpunimit:

1. Kontrolli i dokumentacionit zhvilluesi:

• Karta e kompanisë;
• Memorandum i Shoqatës;
• Certifikata e regjistrimit të shtetit dhe të regjistruar në Shërbimin Federal Tatimore;
• lejeve për ndërtim;
• Deklarata e projektit;
• Dokumentet konfirmuar fonde.

2. Shitësi informon për qëllimin për të shitur pronën për të zhvilluesi i saj, dhe më pas duhet të marrë pëlqimin prej tij me shkrim, si dhe dokumente që konfirmojnë mungesën e detyrimeve financiare ndaj firmës. Gjithashtu kërkojnë një pëlqim të noterizuar të bashkëshortit për të shitur pronën, zgjidhja e një institucioni krediti (nëse strehimit të blera në peng), një ekstrakt nga regjistri në një hapësirë të jetesës. Blerësi duhet të marrë pëlqimin e noterizuar të bashkëshortit dhe të marrë në bankë dhe kontratën e hipotekës për sigurimin e kredive të shtëpive (me një peng).

3. Ruajtja e një vetë marrëveshje transferimin e riskut. Të bëjë të mundur që të ketë zhvilluesi në zyrën e pasurive të patundshme ose një avokat.

4. Nuk është një transferim i regjistrimit të shtetit të kontratës në ndarjen Rosreestra.

Është detyrë e mundur e hipotekës

Legjislacioni aktual rus përcakton se caktimi i hipotekës dhe apartamente në një ndërtesë të re të jetë e mundur. Për këtë qëllim, shitësi duhet të marrë pëlqimin me shkrim të institucionit të kreditit, si ajo transferon detyrimet e saj financiare për blerësit në mënyrë të plotë. Kështu, blerësi pajtohet në përputhje me të gjitha kushtet e marrëveshjes së kredisë. Në këtë fazë, ju duhet të shqyrtojë me kujdes kontratën e kredidhënies hipotekore, pasi banka ka të drejtë të bëjë ndryshime në tuaj.

taksat

Sipas Kodit Tatimore, pasi caktimi ka ndodhur në një pallati, një taksë prej 13% duhet të paguhet nga shitësi. Zbritja është bërë nga shuma e fitimit - diferenca midis të ardhurave dhe kostos origjinal e strehimit. Për këtë qëllim, shitësi duhet të paraqesë në Departamentin e Deklaratës Inspektimit Tatimore në formën 3NDFL.

Për shembull, në qoftë se banesa është blerë për 1000000, dhe shitur nën marrëveshje për transferimin e 2000000, shuma e zbritjes tatimore do të arrijë në 130,000.

Në qoftë se blerësi dëshiron të marrë një zbritje të taksave për blerjen e pasurive të patundshme, ai duhet të kërkojë nga shitësi një faturë për pagesën e taksave.

goodies

Të dy shitësi dhe blerësi përfitimi pas detyrës është bërë në ndërtimin e banesës. Cilat janë këto përfitime?

Shitësi bën një fitim nga shitja. Për më tepër, madhësia e saj mund të jetë dukshëm më shumë se shuma e investuar fillimisht.

Përfitimet për konsumatorin:

• me kosto të ulët në krahasim me një strehim të gatshëm.
• Mundësia e planifikimit individual.
• Blerë apartament ligjërisht të pastër.

kundër

Përkundër faktit se transferimi i të drejtave në apartament në një ndërtesë të re - një nga marrëveshjet më të njohura në tregun e pasurive të patundshme, ajo është ende e rrezikshme. Ndër rreziqet kryesore të lirimit:

• Falimentimi i kompanisë ndërtimore.
• Anulimi i marrëveshjes së detyrës.
• shitje Dual.
• Shitësi nuk njofton zhvilluesi i detyrës.

Ne tani e konsiderojnë këto pika në mënyrë më të detajuar.

falimentimit kompani ndërtimi

Gjatë periudhës, llogaritet nga momenti i regjistrimit të shtetit të Po për nënshkrimin e aktit të transferimit të shtëpisë në operacion, poseduesit e interesave mund të transferojë të drejtat e tyre të pronës. Arsyeja kryesore për caktimin është një shkelje e zhvilluesi i standardeve të cilësisë dhe shtyrja e përsëritur e ndërtimit. Në mënyrë tipike, këto rrethana janë për shkak të falimentimit të zhvilluesi i planifikuar.

Pas poseduesit e interesave fillestare do t'i japë të drejtën për strehim në ndërtesën e re, përgjegjësia para anëtarit të ri të UM do të përballohen ekskluzivisht zhvilluesi i saj. Nëse zhvilluesi i shkel POS dhe të mos kryejë detyrimet e tij, ndërprerja e kontratës së detyrës nuk është e mundur. mbajtësit e reja të interesit do të vijnë gjyqësore tashmë direkt me zhvilluesi i saj.

Pjesëmarrësit fillestare në ndërtimin mund të jetë përgjegjës për ndërtues të kontratës, vetëm kur ai merr me kusht. Merret me garanci janë tepër të rralla.

Anulimi i marrëveshjes së detyrës

Detyrë për blerjen e një apartament në një ndërtesë të re nuk duhet të kundërshtojnë normat e legjislacionit ekzistues dhe kontratën për pjesëmarrje në ndërtimin e përbashkët. Marrëveshja Caktimi mund të njihen si të pavlefshme dhe boshe në situatat e mëposhtme:

• poseduesit e interesave fillestare dështuar të përmbushë detyrimet financiare ndaj zhvilluesi dhe banka.
• No pëlqimin me shkrim është marrë nga kompania e ndërtimit.
• Ne kemi marrë autorizimi me shkrim nga banka, nëse strehimit blerë me ndihmën e kredisë.

Në praninë e të paktën një nga pikat e mësipërme të kontratës së detyrës është i pavlefshëm. Sipas nenit 390 të Kodit Civil, përgjegjësia për përfundimin e një kontrate pavlefshme bie tërësisht mbi DDU origjinal pjesëmarrës. Ai është i detyruar të paguajë paratë transferuar tij, dhe për të paguar interesin dhe të paguajë mashtruar investitorët e pasurive të patundshme humbjet.

shitje Dual

Në vitin 2011, një rezolutë u miratua sipas të cilit të gjitha UM janë subjekt i regjistrimit të detyrueshëm e shtetit. Për fat të keq, legjislacioni rus në fushën e ndërtimit me pjesëmarrje është larg nga të përsosur. Në veçanti, ekziston një rrezik i shitjeve të dyfishtë në caktimin e apartamenteve në objektet në ndërtim.

Në praktikë, shpesh ka raste kur shitësit paskrupullt hyrë në një marrëveshje me caktimin e klientëve të shumta të njëjtën kohë. Kjo ndodh për shkak se janë kontrata paraprake e shitjes, regjistrimi i së cilës Rosreestra nuk është një parakusht. Pronësia e njohur juridikisht për pranuesi i cili e parë nënshkroi një kontratë me shitësin. Transferimin e parave te shitësi duhet të jetë vetëm pas regjistrimit të shtetit të PO.

Shitësi nuk e ka njoftuar zhvilluesi

Shitësi duhet të marrë pëlqimin me shkrim nga zhvilluesi për të shitur apartament. Ndryshe, poseduesit e reja të interesit do të pësojnë humbje në lidhje me këtë rrezik, duke përfshirë edhe pamundësinë për të rimarrë nga humbjet ndërtues deri në anulimin e UM-ve.

Për shembull, në qoftë se mbajtësit e reja të interesit në gjykatat doni të shërohen me ndërtimin e një dënim për vonesën në vënien në punë, ajo do të refuzohet.

Kontestuar kontratën në gjykatë

Me vendim të Gjykatës së personave fizik dhe juridik mund të konsiderohet insolvent apo falimentuar. Në këtë rast, të gjitha transaksionet në lidhje me çështjen e blerjes dhe përvetësimit të pronës së paluajtshme njihen boshllëk në dy raste:

• Kur kontrata e shitjes të përcaktuara me qëllim understated çmim.
• Transaksioni u krye në më pak se 12 muaj para fillimit të gjykimit të falimentimit.

Në praktikën gjyqësore, ka raste kur të njëjtat premisa është shitur nën detyrës kontratë disa herë. Më pas, ndërtimi i një pjesëmarrësi të ri paguan për pronën blerë. poseduesit e interesave fillestare nis procesin e falimentimit, dhe transaksioni është shfuqizuar. Kështu, mbajtësit e reja të kapitalit është jo vetëm pa strehim të lakmuar, por pa paratë e shpenzuara në apartament.

Detyra e vetme qendër

Në Shën Petersburg dhe Leningrad rajon nuk është një agjenci e specializuar - caktimi United Center. Apartamente në ndërtesën më tërheqëse për blerësit potencial, në vend se shtëpi të dyta. Përveç kësaj, caktimi - një proces mjaft i komplikuar dhe kohë që kërkon njohuri të saktë të legjislacionit.

Specialistët e Qendrës kanë përvojë të gjerë në transaksionet e kontratave transferimin e riskut. Agjencia gjithashtu ka bazën e vet të pronave provuar që praktikisht garanton pastërtinë ligjore të transaksioneve.

Një nga më të rrezikshme, por forma më e arritshme e blerjes së pasurive të patundshme - caktimin e apartamenteve në ndërtesat e reja. Çfarë lloj marrëveshje? Sipas një detyrë të bëjë me transferimin e regjistrimit të të drejtave pronësore nga pjesëmarrësit të përbashkët të ndërtimit të një pale të tretë. Ky lloj i transaksionit ka avantazhet e pamohueshme, por shumë të meta. Për të shmangur problemet me të pasurive të patundshme në të ardhmen, duhet të besojë përkrahjen e transaksionit të avokatëve të kualifikuar. Në Rusi ka vetëm një agjenci e specializuar e ngarkuar me çështjet të tilla - United Center detyra.