Qasja krahasuese. Metodat për përcaktimin e vlerës së pasurive të patundshme

Në praktikën botërore në fushën e punës të vlerësimit të pasurive të patundshme përdorur tri metoda:

• krahasuese ose të tregut;
• të shtrenjta;
• fitimprurës.

Zgjedhja e metodës varet nga objekti i vlerësimit dhe gjendjes reale, e cila ka zhvilluar rreth një të veçantë lloj të pasurive të patundshme. Megjithatë, metoda më e besueshme është ende konsiderohet si një qasje krahasuese në përcaktimin e vlerës vlerësuar.

Parimet themelore të vlerësimit krahasues

Qasja krahasuese - një grup i teknikave për të përcaktuar vlerën e tregut të pronës. Prona vlerësuar krahasuar me objekte të ngjashme.

Baza e vlerësimit të bazuar në parimet e mëposhtme:

• Furnizimi dhe kërkesa. Këto dy tregues janë të lidhura në mënyrë të pandashme, një numër i kufizuar i propozimeve ngre një kërkesë të veçantë, dhe anasjelltas, më shumë oferta, më pak kërkesa.
• Zëvendësimi. As blerësi nuk paguan një çmim të lartë nëse prona me pronat e të ngjashme me vlerë më pak.

Koncepti i vlerës së tregut është pothuajse identike me konceptin e çmimit të ekuilibrit. Çmimi i ekuilibrit - është një grup i karakteristikave sasiore dhe faktorëve çmimi që përcaktojnë ofertën dhe kërkesën për projektin, e cila është krahasuar.

Kriteret kryesore për përzgjedhjen e krahasueshme për të përcaktuar vlerën e pasurive të patundshme

Elementet që janë marrë në konsideratë në analizën krahasuese, një numër i madh, dhe kombinimi i tyre është pothuajse e barabartë në pafundësi. Prandaj, kur analizohen kufizuar në një numër të caktuar të faktorëve që kanë një ndikim të drejtpërdrejtë në çmimet.

duke krahasuar elemente. si një e drejtë

Çdo barrë ose servituti të çojë në një rënie në koston e objektit vlerësuar. Kjo është, çdo kufizim i të drejtës së pronësisë - është për të ulur çmimet. Nëse objekti është vlerësuar në krahasim me objektet e krahasueshme nuk ka të meta, çmimi, në të kundërtën, rrit.

Për disponueshmërinë e servituteve të tokës - nuk është i vetmi hap-down faktor. Në vlerësimin e vlerës është shumë e rëndësishme, transferon pronësinë e tokës ose të drejtën për qira, përdorim të përhershëm. dy rregulla e fundit zbatohen për faktorët e uljes. Është shumë e rëndësishme, nëse toka ka kufizime të caktuara për t'u marrë më tej me të.

kushtet e shitjes

Këto kushte janë marrë parasysh, në qoftë se objekti vlerësuar me të vërtetë ka tiparet dalluese të shitjes.

Për faktorët uljen përfshijnë falimentimin, që është, shitësi në një nxitim për të bërë një transaksion blerjen dhe shitjen, pasi koha e ekspozimit e tregut të pasurive të patundshme objekt është reduktuar me siguri në krahasim me objekte të ngjashme.

Vlerësimi i ndikimit të rëndësishëm dhe të komunikimit të lidhura, partneritete, por për të vlerësuar këto rreziqe është e vështirë.

Në qoftë se blerësi dhe shitësi janë të lidhur marrëdhëniet e qirasë, dhe është planifikuar të lidhë kontratën e shitjes ndërmjet tyre, në mënyrë për të ruajtur në pagesat e taksave, natyrisht, kostoja e vlerësuar do të jetë e ulët. Motivimi në këtë rast, një - pasi palët në transaksion janë të lidhura me marrëdhëniet e tjera jo-tregut, pra, shitësi në fakt jep për blerësit. Një situatë e tillë, në qoftë se transaksioni do të jetë në kushtet e opsionit.

Për të rritur vlerën e vlerësuar të pasurive të patundshme banesore mund të sjellë mundësinë e marrjes së subvencioneve shtetërore për zhvillimin e infrastrukturës. Madhësia e kreditimit të pretenduar preferencial përcaktohet nga diferenca në mes të kreditimit të subvencionuar dhe të tregut.

kushtet e tregut

Në anën minus mund të përdoret në qoftë se ka një dallim të madh në mes të çmimit të tregut për pronat e të ngjashme dhe ekspert.

Ndryshimi i funksionalitetin gjithashtu mund të merren parasysh kur vlerësohet, si ndikimin mbi kërkesës dhe ofertës.

Site pasurive vendndodhja

Faktorët fizike (për tokë)

Qasja krahasuese në vlerësimin e tokës përfshin mbledhjen karakteristikat e pronës objekt:

• madhësia;
• forma;
• gjeologji;
• topografi;
• niveli i gatishmërisë, që është, nëse pastruar vegjetacioni toka, nëse parregullsitë janë eliminuar;
• Treguesit e cilësisë të tokës.

Më i rëndësishëm është prania ose mungesa e kodrave apo shpateve, formacionet shkëmbore apo kanale. Në mënyrë domethënëse, disa kapaciteti mbajtes i tokës, forca e saj, prania e ujit në tokë. Është shumë e rëndësishme, në qoftë se ka informacion në lidhje me ndodhitë e mundshme të mineraleve. Nëse informacioni është konfirmuar, toka do të jetë e nevojshme që të ketë një barrë në të ardhmen.

Karakteristikat e përgjithshme të objektit që do të vlerësohet

Market Qasja krahasim - studimi i karakteristikave që rrisin koston e objekteve. Këto përfshijnë:

• madhësia e një ndërtese apo objekteve;
• Rritje të lartë ndërtesa;
• dhe zona prania e objekteve ndihmëse;
• lartësi tavan.

E rëndësishme është materiali nga i cili ndërtoi ndërtesën, më moderne dhe më të besueshme është, të lartë vlerën e pronës. E fundit por jo më pak kosto dhe pamja e përgjithshme e ndërtesës, prania e riparimit dhe hyrje të lehtë. Nëse të dhëna nga oborr, ajo do të jetë një faktor hap-down.

Mungesa e mirëmbajtjes - kjo është një rast për të ndryshuar raportin e vlerësimit. Kjo llogaritje është bërë në vlerën e shpenzimeve të riparimit ose punës restauruese, duke marrë parasysh përfitimet që rrjedhin nga investimet e punësuar në ndërtimin ose riparimin.

forcat ekonomike

Qasja krahasuese në pasuri të patundshme - ajo është duke marrë parasysh kursimet e mundshme në burimet e energjisë gjatë operacionit. Rritja e vazhdueshme në koston e shërbimeve bën njerëzit vazhdimisht mendojnë për ruajtjen dhe përdorimin e burimeve alternative të energjisë.

Në veçanti, ky faktor është e rëndësishme, në qoftë se objekti është blerë për qira të mëtejshëm. Sa më e madhe raporti i të ardhurave me shpenzimet, të cilat do të përdoren për funksionimin e ndërtesës ose dhomë, më të vogla madhësia e kthimit të kapitalit në të ardhurat neto nga dhënia me qira e pasurive të patundshme.

Kjo kategori vlen për të matur praninë ose mungesën e metra, qoftë për të minimizuar humbjen e nxehtësisë ngjarje janë mbajtur.

tregues të tjerë

Vlerësimi përfshin shqyrtimin e prania ose mungesa e elementeve të shërbimit. Shembulli i thjeshtë - nëse ka një ashensor në shtëpi apo jo. Prania e një mungesë të plotë ose të pjesshëm të komunikim, më shumë e lidhur me sistemin lokal. Nëse shumë mangësive, korrigjimi është kryer në rënie. Vlerësimi i pasurive të patundshme është mbajtur ende për një sërë treguesish.

Fazat e zgjidhjes

Të gjitha llogaritjet janë bazuar në një qasje krahasuese të informacionit me kod të hapur në lidhje me kryer kohët e fundit me një transaksione të ngjashme të pasurive të patundshme.

Hapat e vlerësimit:

1. Një studim i propozimeve të ngjashme në segment specifik të pasurive të patundshme, duke identifikuar comparables që janë shitur kohët e fundit.
2. Informacioni i mbledhur është analizuar në mënyrë individuale dhe çdo fjali është krahasuar me vlerësuar pronën e patundshme.
3. Karakteristikat izolimi çmimi, ndryshimet në raportin e vlerësimit.

Barazimi i çmimeve të rregulluara dhe vlerësimin e vlerës përfundimtare të qasjes krahasuese.

Avantazhet qasje krahasuese

Para së gjithash, metoda bën të mundur për të reflektuar opinionin vetëm për blerësit dhe shitësit tipike.

Vlerësimi është reflektuar në çmimet e tanishme, duke marrë parasysh ndryshimet në kushtet financiare, dhe madje edhe inflacioni. Vlerësimi është gjithmonë e bazuar statically.

Për të vlerësuar pasurinë specifike, nuk është e nevojshme për të mësuar të gjithë tregun e pasurive të patundshme, por vetëm objekte të ngjashme. Teknika është shumë e thjeshtë, me rezultate të besueshme.

... dhe disavantazhet

• Është mjaft e vështirë për të përcaktuar çmimin e vërtetë.
• Varësia e plotë mbi aktivitetin dhe stabilitetin e tregut të pasurive të patundshme.
• Kompleksiteti i harmonizimit të të dhënave, ku objekte të ngjashme ndryshojnë në mënyrë të konsiderueshme në kushtet e shitjes.

në përfundim

Thelbi i qasjes krahasuese në vlerësimin e pasurive të patundshme të kuptojnë të dy blerësit dhe shitësit. Teknika lejon palëve për të eksploruar tregun e pasurive të patundshme dhe të sigurohemi se ata nuk janë të humbur. Vlerësimi mund të jetë i bazuar në transaksionet tashmë e përfunduar ose ofron shitësit të tjera. Në çdo rast, krahasuese metoda - një sistematizimi dhe krahasimi i të dhënave të pronave të ngjashme. Gjëja kryesore që përzgjedhja e artikujve të ngjashëm për krahasim mori parasysh faktorët të veçanta ose të pazakonta, të tilla si kërcënimin e kolateralit sekuestrimit, ndryshimet në ligjet dhe rregulloret në nivel lokal, ose dështimi në përputhje me marrëveshjen e kredisë, prania e elementeve të detyrimit.